不動産売却時の消費税

男性消費税は段階的に上げられていますが、不動産の売却では、個人間売却であると、売り買いする土地と建物への消費税は非課税となります。
このために消費税が増税されても影響はありません。

しかし不動産会社に仲介を依頼するのであれば、仲介手数料に消費税がかかります
また、新築住宅であれば、売り主が法人となっていると、消費税が発生します。買い換えを検討する、新しい住宅を購入するなどの時に、住宅ローンを組むと、その手数料にも課税されます。たとえば、不動産への仲介手数料が100万円であれば、2%消費税が上がると、2万円程度仲介手数料が上がる計算になります。

他にも、所得税や住民税には、特例もあります。所有期間は10年を超えた場合の軽減税率、特定の住居用財産を売却する時の買い換え特例、マイホームを買い換えたときの特例などがあります。これらは不動産の状況によって違い、適用されるかも変わります。
条件ごとに有利になる特例や軽減税率もあるので、個々の状況に応じて、税務署や税理士に相談すると良いでしょう。さらには、買ったときより安い値段で売れて利益が発生しない場合、譲渡損失の繰越控除制度で控除を受けられ、確定申告することで、損失分に対して、所得税の還付を受けられます。

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不動産売却時の税率の考え方

譲渡所得税に住民税、これらは、譲渡するタイミングで変化し、土地と建物の所有期間によって変わります

  • 5年以上 → 長期譲渡所得となり【 所得税15%+住民税5%
  • 5年以下 → 短期譲渡所得となり【 所得税30%+住民税9%

です。(参照…家・マンション売却時の税金 / 高く家を売る研究
ちなみにこの税率には、復興特別所得税2.1%が加算されており、平成25年から25年間加算されます。
ただし5年という所有期間で税率は変化しますが、不動産の所有期間の計算方法が独特なので、気をつけないとなりません。

財布を持つ主婦のイラスト譲渡所得や住民税の計算のための所有期間は、不動産を購入した日から譲渡した日までではありません。譲渡したその年の1月1日で計算します。

例えば、平成24年5月に購入し、不動産を平成29年6月に売却すると、平成24年5月から平成29年1月1日までの4年7ヶ月の所有期間となり、5年以上の長期譲渡所得は適用されず、4年以下の短期譲渡所得の税率が適用されます。
このように所有期間の計算方法が特殊なので、気をつけないといけません。
この計算方法を勘違いして、購入から譲渡までの期間と思いこんでいると、場合によっては短期譲渡所得となり、思ったよりも多額の税金を納めないとならなくなります。

ちなみに、いちいち年月を差し引いて計算するのは大変なので、不動産を購入してから、1月1日を何回経過したかで計算すると、わかりやすいです。

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不動産売却時の譲渡所得税と住民税

お金不動産を譲渡して利益が出た場合には、利益が出ると利益分を譲渡所得として、所得税と住民税が発生します。
これらの譲渡所得の対する税金は、事業所得や給与所得とは分離して計算します。
譲渡所得の金額は、不動産売却での所得費に売却費用を足し、この金額から譲渡価格を差し引いた額です。
しかし取得費は、所有期間中の減価償却がされていないとなりません。

譲渡所得税は、特別控除があり、譲渡所得が3,000万円以下の場合は所得税が免除されます。3,000万円を越えた場合は、軽減税率の特例を受けることができ、所得税と住民税が安くなります

ただこれらの控除を受けるには条件があります。
まずはその物件には所有者が住んでいる必要があり、住まいと別の別荘、現在住んでいない物件などは対象外です。売る相手が親族であればこれも対象外とないます。
住宅ローンの控除を受けておらず、その他の課税特例も受けていないことも条件です。
また軽減税率の特例を受けるには、これらに加えて、売った年の1月1日時点で、所有期間が10年を越えていないとなりません。
ちなみにマイホームでなくても、農地保有合理化のための土地、公共事業のために売った土地などでも、特別控除を受けられる場合があります。


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